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MERCADO BANCÁRIO 

OPERAÇÕES DE LEASING 

O princípio básico que norteia uma operação de leasing é o de que: 

“O lucro na produção de bens e serviços, não se origina do fato de que, quem os produz, tenha a propriedade das máquinas e equipamentos necessários para produzi-los, mas, sim, da forma como elas são utilizadas na sua produção.” 

O Leasing é, portanto, uma forma de ter sem comprar, seguindo o princípio de que o lucro vem da utilização do bem e não de usa propriedade. 

Em sentido mais amplo, é uma operação de longo prazo baseado no arrendamento de um bem durável adquirido por uma empresa de Leasing, conforme prévia especificação do cliente. Ao final do contrato de arrendamento, o cliente poderá comprar o bem por um valor acordado no início da operação (valor residual) ou renovar o contrato.

Em resumo,as grandes vantagens do Leasing são:

• Financiamento total do bem;

• Liberação do capital de giro;

• Possibilidade de atualização dos equipamentos durante a vigência dos contratos;

• Prazo da operação compatível com amortização econômica do bem;

• Dupla economia de imposto de renda (dedução de aluguéis e não imobilização de equipamento);

• Simplificação contábil; e,

• Molhara dos índices financeiros.

É permitido o Leasing para pessoas físicas e jurídicas sediadas no País. 

Os tipos de operação disponíveis em Leasing são descritos a seguir. 

Leasing Operacional 

É a operação, regida por contrato, praticada diretamente entre o produtor de bens (arrendador) e seus usuários (arrendatários), podendo o arrendador ficar responsável pela manutenção do bem arrendado ou por qualquer outro tipo de assistência técnica que seja necessária para seu perfeito funcionamento.

Tal tipo de contrato, feito por período de tempo inferior à vida útil do bem arrendado, é geralmente encontrado no ramo de equipamentos de alta tecnologia como telefones, computadores, aviões, máquinas copiadoras pois, em princípio, o equipamento e/ou a empresa arrendadora satisfazem uma das condições a seguir:

• O equipamento possui alto valor de revenda e mercado secundário ativo;

• A empresa arrendadora presta serviços adicionais aos seus clientes; e,

• A empresa arrendadora é a fabricante do equipamento.

Ao contrário do Leasing Financeiro, o arrendatário pode rescindir o contrato a qualquer tempo, mediante pré-aviso contratualmente  especificado. 

Esta opção permite a redução de custos para o arrendatário, já que as prestações não amortizam o bem e ele não tem a opção de compra no final do contrato. Na prática, as operações de Leasing operacional funcionam quase como um aluguel. Se o arrendatário quiser adquirir o bem ao final do contrato, terá que negociar com a empresa de Leasing, e a aquisição, se houver, será feita pelo valor de mercado. 

O valor presente das contraprestações do arrendamento, incluindo os custos e serviços de operação, não deve ultrapassar 90% do custo do bem arrendado. O prazo contratual da operação deve ser inferior a 75% do prazo de vida útil do bem, com um mínimo de 90 dias.

Leasing Imobiliário 

Essa modalidade serve para financiar a aquisição de um imóvel já construído, novo ou usado, ou ainda para a aquisição de um terreno e a construção de um imóvel. 

Há quatro tipos básicos de arrendamento imobiliário, todos com pessoa jurídica, pois o imóvel deve, obrigatoriamente, destinar-se à atividade econômica da empresa.

NORMAL 

Consiste na compra de um imóvel inteiro, pronto e acabado. A arrendadora adquire o imóvel especificado pela arrendatária, à vista, e o arrenda. 

O cliente pagará, no prazo contratado (em média oito anos), uma contraprestação equivalente à parcela do principal mais juros (taxa de compromisso). Ao término do contrato, restará um valor residual que pode oscilar de 1 a 30% do total do financeiro.

CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS 

O terreno pode ser comprado de terceiros ou ser feito o lease back do terreno da arrendatária. Durante a fase da construção, a operação fica sob o regime de pré-leasing. 

Nesse período, a arrendatária paga à arrendadora apenas a taxa de compromisso, que incidirá sobre as importâncias desembolsadas no decorrer da construção. Essa “fase de cálculo” dos juros é cumulativa. 

Se, no primeiro mês, gastaram-se 100, a taxa de compromisso incide sobre 100; se, no segundo mês, gastaram-se 200, a taxa de compromisso incidirá sobre 300. 

O acerto de contas entre arrendadora e contratante ocorre, geralmente, uma vez por mês. A arrendatária examina estes números e o pagamento só é liberado depois de sua autorização 

Quando a obra termina, inicia-se o contrato de Leasing propriamente dito, calculado sobre o valor da obra concluída. 

A taxa de compromisso incidente no pré-leasing pode ser capitalizada e incorporada ao custo da operação.

LEASE BACK IMOBILIÁRIO 

Normalmente, é utilizado por empresas que desejam mudar o perfil de seu passivo com uma operação saneadora. 

Em síntese, consiste na venda do imóvel pela empresa proprietária à empresa de leasing. A ex-proprietária, ato contínuo, contrata a recompra desse mesmo imóvel através do arrendamento mercantil. O próprio imóvel é dado em garantia de pagamento. 

Para arrendatária, a vantagem é grande, pois continua na posse do bem e pode abater integralmente do imposto de renda as contraprestações referentes ao arrendamento, como despesa operacional.

Vantagens do LEASING IMOBILIÁRIO 

Permite a aquisição de imóveis usados com variação cambial (a Resolução nº 2.170 que regulamentou a entrada de recursos externos para o mercado imobiliário só financia imóveis novos). 

A reintegração de posse, no caso de inadimplência, é rápida, contra um longo processo judicial de, às vezes, até 5 anos no caso do financiamento imobiliário. 

Podem realizar operações deste tipo de leasing os bancos múltiplos com carteira de investimento, de desenvolvimento e/ou crédito imobiliário, os bancos de investimento, os bancos de desenvolvimento, as caixas econômicas e as sociedades de crédito imobiliário desde que contratadas com o próprio vendedor do bem ou com pessoa jurídica a ele coligada ou interdependente e que os bens arrendados sejam utilizados na atividade econômica da arrendatária. 

Leasing Agrícola 

Destinado a produtores do setor agropecuário, agroindustrial e demais atividades rurais, que utilizem o bem arrendado em sua atividade econômica. Considerando-se a sazonalidade das safras agrícola, as prestações podem ser ter periodicidade anual. 

Leasing Sale-Lease-Back 

Nesta modalidade, que pode ter como objeto bens móveis imóveis, o arrendatário é o próprio vendedor do bem. As principais vantagens são liberação de capital de giro e desmobilização da empresa, que passa de proprietária à arrendatária. 

REFERÊNCIAS 

FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: produtos e serviços. 15. ed. – Rio de Janeiro: Qualitymark, 2002. 656 p.

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