Cédula de Crédito Imobiliário - E agora, como fazer?

Cédula de Crédito Imobiliário - E agora, como fazer?
Sergio Jacomino

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Em 22 de abril deste ano, o Irib publicou, em audiência pública, aberta para debates e discussões, o modelo de Cédula de Crédito Imobiliário, instrumento instituído pela Medida Provisória 2.223/01, de 4 de setembro de 2001.

As discussões prosperaram e um modelo foi finalmente aprovado pelo Irib e pela AnoregBR, entidade que foi igualmente consultada acerca das cláusulas e forma de apresentação da cártula. Além de aprovar o estereótipo do título, as entidades firmaram convênio para aposição do selo de qualidade Irib e AnoregBR, a fim de inspirar maior confiança dos registradores que recepcionarão esses títulos e demais operadores do sistema

As cédulas chegam agora aos cartórios de Registro de Imóveis de todo o país. Como proceder à averbação prevista no § 5 do artigo art. 7 da referida MP?
Elaboramos um modesto e despretensioso questionário que poderá servir de guia para a rápida tramitação do título nos cartórios. Em alguns passos, tudo o que v. queria saber sobre a CCI (SJ).

1. Quem pode emitir a CCI?

Ao contrário do art. 1 da Medida Provisória 2.223/01, que previu um elenco estrito de instituições que poderão emitir letras de crédito imobiliário (LCI), a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser emitida por qualquer credor de créditos imobiliários (art. 7º e seus parágrafos). Os créditos imobiliários que interessam aos registradores são os lastreados por garantias reais. Assim, por exemplo, se um credor hipotecário, qualquer que seja ele (integrante do SFH, SFI ou não) desejar emitir uma CCI para representar seus créditos imobiliários, poderá perfeitamente fazê-lo, independentemente de qualquer autorização.

2. Quais são as garantias reais que podem lastrear a emissão das CCI´s?

Na verdade qualquer direito real de garantia pode lastrear a emissão das CCI´s. Exemplificadamente a hipoteca, a alienação fiduciária, a anticrese, penhor, etc. O art. 17 da Lei Federal 9.514/97 prevê elenco de direitos reais que podem lastrear as operações de crédito: "Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. § 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil. § 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

3. Os devedores dos créditos imobiliários devem aquiescer?

Não. Os devedores não devem ser consultados nem para a emissão da CCI nem para as eventuais cessões. O art. 10 da Medida Provisória 2.223/01 prevê expressamente que "a emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa". Portanto, quer para a averbação da emissão da CCI, quer para sua circulação através de cessão ou endosso, não é necessária a concordância do devedor hipotecário ou de qualquer outra garantia real.

4. Que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural?

A CCI cartular é aquela que se apresenta na forma dos tradicionais títulos de crédito. O título de crédito se materializa numa cártula, ou seja, num papel ou documento. É a forma tradicional de emissão e circulação de títulos de crédito. Para o exercício do direito resultante do crédito concedido torna-se essencial a exibição do documento. Sem a sua exibição material, não pode o credor exigir ou exercitar qualquer direito fundamentado no título de crédito. Já a CCI escritural, embora emitida por instrumento público ou particular, na forma do art. 7º, §, 4º da MP 2.223/01, é um título que fica custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. Significa dizer que toda a movimentação do título é rastreado em sistemas eletrônicos de registro. O exemplo que se pode dar para compreender perfeitamente a custódia desses títulos é a CETIP - Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos. Trata-se de uma pessoa jurídica de direito privado constituída para registro e negociação de valores mobiliários de renda fixa, oferecendo suporte necessário a toda a cadeia de operações, prestando serviços integrados de custódia, negociação on line, registro de negócios, liquidação financeira etc.

5. A CCI cartular e a escritural são ambas objeto de registro?

Na verdade os atos que se perfazem no Registro de Imóveis são de averbação. A emissão de ambas (CCI cartular ou escritural) será objeto de averbação (art. 7º, § 5º, da MP 2.223/01) mas somente quando a cessão de crédito for representada por CCI cartular é que a cessão será objeto de averbação (art. 167, II, 21 da Lei 6.015/73 c.c.art. 11, § 2º da MP 2.223/01). No caso da CCI escritural, a averbação não é necessária (art. 11, § 2º da MP 2.223/01). É importante salientar que há quem entenda que a cessão do crédito, quando se referir a alienação fiduciária, por importar em transferência da propriedade resolúvel, o ato se perfaz por ato de registro. Nesse sentido, vide manifestação do Dr. João Pedro Lamana Paiva, abaixo transcrito.

6. Que atos são praticados no registro de imóveis?

Recapitulando, a Medida Provisória 2.223/01 prevê dois atos distintos que deverão ser praticados na matrícula: (a) emissão da CCI cartular ou escritural e (b) a cessão do crédito no caso de CCI cartular. É bom salientar que em ambos os casos deve existir um lastro de garantia real (art. 7º, § 5º c.c. art. 11, § 2º da MP 2.223/01), isto é, o crédito imobiliário deverá estar garantido por direito real (hipoteca, alienação fiduciária etc.). Embora a MP 2.223/01, no art. 11, § 2º, dispense a averbação da cessão de crédito quando a CCI se der pela forma escritural, não dispensou a prática do ato quando a CCI for cartular. O fundamento legal é o art. 167, II, 21 da LRP.

7. A cessão de crédito é objeto de averbação ou registro?

Narciso Orlandi Neto já chamava essa cessão de crédito de eufemismo para uma verdadeira alienação (Boletim do Irib 246, de novembro de 1997). Já o Dr. José de Mello Junqueira, em trabalho apresentado no Encontro de Natal, sustenta que a cessão deve ser objeto de registro (Cfr. Boletim do Irib 301, junho de 2002). Ainda agora, por ocasião dos debates da CCI, o Dr. João Pedro Lamana Paiva, sustenta que o ato se perfaz como registro (vide abaixo).

Porém, com a vênia dos mais doutos, é preciso avaliar que, com o advento da Medida Provisória 2.223/01, especialmente com a redação dada ao artigo 167, II, 21 da Lei 6.015/73, elencando entre os atos de averbação justamente a "cessão de crédito imobiliário", sem qualquer limitação, a questão passa a ter outra configuração. De passagem, registre-se que não deve o intérprete restringir o que a lei não restringiu. Tanto no caso da hipoteca quanto no caso de alienação fiduciária (em que a cessão opera a transferência da propriedade fiduciária - arg. do art. 11, § 2o da MP 2.223/01) dá-se a transferência da titularidade do crédito, implicando automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, operando-se perfeita sub-rogação. Na lógica da MP 2.223/2001, tanto a hipoteca como a alienação fiduciária, ambas são instrumentos de garantia e a mutação subjetiva verificada na titularidade dos créditos acarreta, como efeito acessório, a titularidade do direito real de garantia. Que a propriedade fiduciária se transmita por efeito da cessão do crédito ao cessionário, embora até certo ponto paradoxal, tal fato é conseqüência do ato "acessório principal" (averbação), com o perdão da ambigüidade. Visto de outra perspectiva, o direito real de hipoteca, constituída pelo registro, é transferido com a cessão, isto é, passa a ser o lastro de garantia do cessionário nas hipóteses aqui tratadas, e nem por isso se dirá que o ato devesse ser de registro.

Nunca é demais apontar que o sistema de nomenclatura dos atos (registros ou averbação, nos termos do art. 168 da LRP) vem ao longo dos anos sendo alvejado por disposições legais rebarbativas. Muitos atos deveriam ser aperfeiçoados como registro e o são como mera averbação. Está na hora, talvez, de propugnar a redução dos atos a mera inscrição, com harmonização nominal, já que o fundamento distintivo perdeu sua operacionalidade e se abandonou a justeza das distinções conceituais por interesses econômicos.

8. Quais os critérios de cobrança de custas e emolumentos?

A MP 2.223/01 regulou critério de cobrança de emolumentos quando a emissão da CCI coincidir com o registro da garantia do crédito respectivo, isto é, quando forem apresentados, concomitantemente, o instrumento de constituição da garantia real e a cédula de crédito respectiva. Nesses casos, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos. Mas atenção: isso não quer dizer que será praticado um único ato; na verdade serão dois atos que serão praticados - o registro da garantia real (hipoteca, por exemplo) e a emissão da cédula. Unicamente que a averbação da emissão da cédula será absorvida pelo registro da garantia real, isso exclusivamente para efeitos de emolumentos. Assim será cobrada unicamente a hipoteca, por exemplo, devendo ser averbada de qualquer maneira a emissão da CCI, nos termos do art. 7º, § 5º, da MP. 2.223/01.

9. Prazo para a prática dos atos

O prazo para a prática dos atos é de no máximo quinze dias (art. 20 da MP 2.223/01). Mas atenção: o prazo se conta também para o registro dos títulos previstos na Lei 9.514, de 1997. Houve, nesses casos, uma importante alteração legal na regra do prazo para a prática dos atos de registro.

10. O valor da prenotação

O Oficial do RI está impedido de proceder à averbação da CCI quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos - inclusive penhora, mandados judiciais etc. O Executivo valorou sobremaneira a regra da prenotação esculpida no art. 534 do atual Código Civil. A constituição do direito real se dá com o registro, retroagindo seus efeitos com a prenotação do título no livro protocolo. Se houver qualquer prenotação ou registro efetivo de qualquer ônus real (uma cessão de créditos, por exemplo) a averbação da CCI não se fará. Tampouco se fará quando houver penhora, seqüestro, arresto ou qualquer medida judicial que possa embaraçar ou afetar a segurança do crédito que está lastreado no direito real de garantia.

11. Existência de constrições judiciais e outros ônus reais (art. 14 da MP 2.223/2001)

O art. 14 da MP 2.223/2001 prevê a vedação da emissão da CCI no caso de existência de constrições judiciais e outros ônus reais. A expressão "ônus reais" é plurívoca e dá ensejo a grandes confusões. Ônus reais não são direitos reais de garantia, por exemplo, e, no entanto, a expressão é assim utilizada em várias passagens da legislação civil. Basta elencar alguns exemplos: art. 525 do atual C. Civil prevê que "é plena a propriedade, quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário; limitada, quanto tem ônus real, ou é resolúvel". Outros mais podem ser citados (682, 525).

O que nos interessada, por ora, é verificar que tipo de oneração poderá impedir o acesso da CCI.

Se considerarmos a expressão em seu sentido lato, a emissão da CCI não seria averbada se do registro constasse alguma restrição de domínio - servidões ou restrições administrativas, por exemplo. Aproveitando o sentido do art. 525 do atual CC, uma servidão predial poderia ser considerada um ônus real, assim como todos os direitos reais limitados - exceto os de garantia.

Mesmo no caso do direito real de hipoteca, um direito real de garantia por excelência, uma vez registrada "onera" o imóvel. A hipoteca pode ser instituída em vários graus e nem por isso se colocará o crédito gravado com preferência em risco. Então, dependendo do "ônus" o acesso da CCI poderia ser franqueada.

O Dr. A. Assolini registra que "o objetivo da expressão ônus reais no Art. 14 da MP 2223 era de evitar a circulação de um crédito imobiliário quando, no momento da emissão da CCI, se verificasse fatos ou atos que prejudicassem os interesses de cessionários de boa-fé. Estávamos imaginando, por exemplo, uma penhora ou qualquer outra constrição judicial sobre o imóvel objeto da garantia ou até mesmo sobre o crédito imobiliário. Daí porque os parágrafos 7o, 8o e 9o do Art. 7o definem um procedimento quando a constrição judicial ocorrer após a averbação da emissão da CCI. Assim, no meu entendimento, a interpretação do termo ônus real do Art. 14 deve ser feita em harmonia com as disposições dos mencionados parágrafos do Art. 7o, de forma que existindo penhora, arresto ou seqüestro sobre o imóvel ou crédito imobiliário, a circulação da CCI, fique prejudicada, seja pela impossibilidade de emissão, seja pela comunicação a instituição custodiante ou apreensão da cártula.

11. CCI e as Cédulas de Crédito Rural, Industrial, Comercial etc.

Não há qualquer relação da CCI com os antigos decretos-leis (Decreto-Lei 167/67 e outros). Aqueles diplomas legais não se aplicam à CCI. A regra legal aplicável à CCI é a Medida Provisória 2.223/01.

12. Modelos

Av. x - (emissão da cédula de crédito imobiliário)
em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Nos termos do artigo 7º, § 5º da Medida Provisória nº 2.223 de 4/9/2001, procedo à presente averbação para constar que foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário Integral nº (número) série (série), datada em Brasília-DF aos (data), tendo como instituição custodiante (credor, qualificação), já qualificada.

O Oficial,

Av. y - (cessão de crédito imobiliário)

em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Pela Cédula de Crédito Imobiliário Integral mencionada na Av. x, emitida pela credora (nome do credor), tendo como devedores (nome dos devedores), todos já qualificados, no valor de R$ (valor), procedo à presente averbação para constar que (nome), cedeu e transferiu os direitos de credora (fiduciária, hipotecária etc.) de que era titular, objeto do R. (indicar) desta matrícula, à CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO, com sede em São Paulo-SP, na Avenida Paulista nº 1439, Bairro Cerqueira César, inscrita no CNPJ nº 02.105.040/0001-23, conforme endosso na referida cédula, datado de (data).

O Oficial,

* Sérgio Jacomino é o Presidente do Irib.

* Artigo extraído do Boletim Eletrônico do IRIB nº. 594 de 18/12/2002.

PRIVATEPresidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos

MEDIDA PROVISÓRIA N^o 2.223, DE 4 DE SETEMBRO DE 2001.

PRIVATE

Dispõe sobre a Letra de Crédito Imobiliário, a Cédula de Crédito Imobiliário e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 62 da Constituição, adota a seguinte Medida Provisória, com força de lei:

Capítulo I

Da Letra de Crédito Imobiliário

Art. 1^o Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição efetiva, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.

§ 1^o A LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser transferível mediante endosso em preto, e conterá:

I - o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus representantes;

II - o número de ordem, o local e a data de emissão;

III - a denominação "Letra de Crédito Imobiliário";

IV - o valor nominal e a data de vencimento;

V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o caso, da atualização monetária;

VI - os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das partes;

VII - a identificação dos créditos caucionados e seu valor;

VIII - o nome do titular;

IX - cláusula à ordem, se endossável.

§ 2^o A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, devendo a LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Art. 2^o A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.

Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização mensal por índice de preços.

Art. 3^o A LCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira.

Art. 4^o A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente.

§ 1^o A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.

§ 2^o O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do credor da letra.

Art. 5^o O endossante da LCI responderá pela veracidade do título, mas contra ele não será admitido direito de cobrança regressiva.

Art. 6^o O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo mínimo e outras condições para emissão e resgate de LCI, observado o disposto no art. 2^o desta Medida Provisória.

Capítulo II

Da Cédula de Crédito Imobiliário

Art. 7^o É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) para representar créditos imobiliários.

§ 1^o A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele, não podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.

§ 2^o As CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.

§ 3^o A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.

§ 4^o A emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

§ 5^o Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.

§ 6^o A averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do crédito respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos.

§ 7^o A constrição judicial que recaia sobre crédito representado por CCI será efetuada nos registros da instituição custodiante ou mediante apreensão da respectiva cártula.

§ 8^o O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição judicial que recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário representado por aquele título.

§ 9^o No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8^o deste artigo.

Art. 8^o A CCI deverá conter:

I - a denominação "Cédula de Crédito Imobiliário", quando emitida cartularmente;

II - o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante;

III - a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso;

IV - a modalidade da garantia, se for o caso;

V - o número e a série da cédula;

VI - o valor do crédito que representa;

VII - a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa;

VIII - o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluída as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento;

IX - o local e a data da emissão;

X - a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;

XI - a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real;

XII - cláusula à ordem, se endossável.

Art. 9^o A CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.

Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível mediante ação de execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine procedimento especial, judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.

Art. 10. A emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.

Art. 11. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

§ 1^o A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

§ 2^o A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Medida Provisória não contrarie, o disposto nos arts. 1.065 e seguintes do Código Civil.

Art. 12. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei n^o 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor, número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.

Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção VI da Lei n^o 9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição custodiante, mencionando o patrimônio separado a que estão afetadas, não se aplicando o disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.

Art. 13. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito.

Art. 14. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.

Capítulo III

Das Disposições Finais

Art. 15. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1^o É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput deste artigo.

§ 2^o Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3^o Não se aplica o disposto no § 1^o deste artigo, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo.

Art. 16. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 15.

Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste artigo.

Art. 17. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em vigor desta Medida Provisória, as disposições anteriormente vigentes.

Art. 18. No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou suspendido encargos dele decorrentes.

Art. 19. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.

Art. 20. Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Medida Provisória e a Lei n^o 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias.

Art. 21. O inciso II do art. 167 da Lei n^o 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar acrescido do seguinte item:

"21) da cessão de crédito imobiliário." (NR)

Art. 22. O art. 9^o da Lei n^o 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 9^o As aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela Caixa Econômica Federal e pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do FGTS, em operações que preencham os seguintes requisitos:

.........................................................." (NR)

Art. 23. O art. 32 da Lei n^o 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 32. ..........................................................

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1^o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica (NR)."

Art. 24. A Lei n^o 9.514, de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 5^o ..........................................................

..........................................................

§ 2^o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI." (NR)

"Art. 8^o ..........................................................

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;

.........................................................." (NR)

"Art. 16. ..........................................................

..........................................................

§ 3^o Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único." (NR)

"Art. 22. ..........................................................

§ 1^o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI.

§ 2^o A alienação fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos, sendo também exigível o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário." (NR)

"Art. 26. ..........................................................

..........................................................

§ 7^o Decorrido o prazo de que trata o § 1^o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter-vivos e, se for o caso, do laudêmio." (NR)

"Art. 27. . ..........................................................

..........................................................

§ 7^o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

§ 8^o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." (NR)

"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel." (NR)

"Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário." (NR)

"Art. 38. Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real e, bem assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei, mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, não se lhes aplicando a norma do art. 134, II, do Código Civil." (NR)

Art. 25. O Conselho Monetário Nacional expedirá as instruções que se fizerem necessárias à execução das disposições desta Medida Provisória.

Art. 26. Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 27. Ficam revogados:

I - os arts. 1^o a 9^o, 11 a 15, 18 e 26 da Lei n^o 8.692, de 28 de julho de 1993;

II - o § 1^o do art. 5^o e o art. 36 da Lei n^o 9.514, de 1997;

III - os §§ 5^o e 6^o do art. 2^o da Lei n^o 10.192, de 14 de fevereiro de 2001.

Brasília, 4 de setembro de 2001; 180^o da Independência e 113^o da República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Pedro Malan
Martus Tavares

Aspectos jurídicos dO Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI:

Conceito:

“A expressão ‘recebíveis imobiliários’[1], usualmente empregada no mercado financeiro, corresponde aos créditos imobiliários das entidades financiadoras, junto as pessoas físicas e jurídicas, mutuárias dos empréstimos que lhes tenham sido concedidos para aquisição ou produção de imóveis”.[2]

O Certificado de Recebíveis Imobiliários, ou CRI, como é comumente chamado, foi regulado pela Seção IV da Lei 9.514/97, quando previu:

Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.

Art. 7º O CRI terá as seguintes características:

I - nome da companhia emitente;

II - número de ordem, local e data de emissão;

III - denominação "Certificado de Recebíveis Imobiliários";

IV - forma escritural;

V - nome do titular;

VI - valor nominal;

VII - data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas;

VIII - taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalização;

IX - cláusula de reajuste, observada a legislação pertinente;

X - lugar de pagamento;

XI - identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado origem.

§ 1º O registro e a negociação do CRI far-se-ão por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

§ 2º O CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo.

Nestes termos pode-se conceituar o CRI como sendo um título de crédito nominativo, de emissão exclusiva das companhias securitizadoras, de livre negociação, devendo ser, necessariamente, lastreado em créditos imobiliários, constituindo-se uma promessa de pagamento em dinheiro.

Tais Certificados são títulos de renda fixa, geralmente de longo prazo, sujeito às mesmas condições de remuneração e prazos das debêntures, admitidas cláusulas de reajuste, observada a legislação pertinente, e a capitalização de juros.

Nesse contexto, o Certificado de Recebíveis Imobiliários, título de crédito caracterizado pela Lei 9.514/97, se mostra apropriado ao financiamento a longo prazo, pois, de uma parte, compatibiliza-se com as características das aplicações do mercado imobiliário, vinculando-se aos montantes e aos prazos contratados com os tomadores de financiamentos, e, de outra parte, reúne as condições de eficiência necessárias à concorrências nos mercados internacionais, ao conjugar a mobilidade própria do mercado de valores e a segurança necessária para garantir os direitos dos futuros investidores[3].

Esses certificados, como títulos de crédito que são, representam o principal instrumento de circulação de riqueza, assumindo todas as características inerentes aos títulos, necessitando, indubitavelmente, da sua materialização.

Essa materialização do direito no documento, que o convola por isso mesmo em título de crédito, é tão importante que:

a) o direito não existe sem o documento;

b) o direito não se transmite sem a transferência do documento;

c) o direito não pode ser exigido sem a exibição do documento;

d) o adquirente do título, pela autonomia característica dos títulos de crédito torna-se credor originário, sem ser considerado sucessor do cedente. Daí também a inoponibilidade das exceções pessoais do devedor contra ele e seus sucessores.[4]

Além disso, incorporam os requisitos legais, inerentes nos outros títulos de crédito, quais sejam: autonomia; carturalidade; e, literalidade[5], além independência; abstração e legalidade[6].

Os CRI’s foram criados essencialmente para permitir a captação de recurso junto a grandes investidores, ou seja, fundos de pensão, seguradoras, bancos e fundos mútuos de investimento.

Os CRI’s são títulos escriturais, podem ser emitidos em qualquer indexador, não têm limite de prazo e pode haver ou não a figura do agente fiduciário. Seu valor nominal, mínimo é de R$300 mil, o que limita a participação de investidores individuais.

Através dos CRI’s, o mercado imobiliário poderá produzir novas unidades e vender esses títulos para investidores institucionais, como seguradoras, bancos e fundo de pensão, que estão sempre buscando títulos de longo prazo para cobertura de suas necessidades atuariais (atender todos os pagamentos de aposentadoria que se fizerem necessários)[7].

São, ainda, considerados valores mobiliários, sendo tal característica inserida pela Resolução 2.517/98 do Conselho Monetário Nacional[8]:

A Caixa Econômica Federal caracterizou os CRI’s, através da Circular n° 252 de 02 de Julho de 2002:

Entende-se por CRI, um título de crédito nominativo, com garantia real, de livre circulação, lastreado em créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro, emitido exclusivamente por companhias securitizadoras, conforme estabelece o art. 6º da lei nº 9.514, de 20.11.97, e considerado como valor mobiliário pela resolução do conselho monetário nacional - CMN nº 2.517, de 29.06.98.

Os CRIs são registrados na Comissão de Valores Mobiliários, e a sua liquidação é efetuada através de uma Central de Liquidação e Custódia de Títulos Privados (por exemplo: CETIP).

Para o professor Philomeno J. COSTA, baseado em George RIPERT e René ROBLOT, há uma relação de gênero e espécie entre os valores mobiliários e os títulos de crédito.

Valor mobiliário é o título de crédito negociável, representativo de direito de sócio ou de mútuo a termo longo, chamado também título de bolsa. É expressão francesa tipicamente pragmática; não possui característica científica; talvez se possa ressaltar nessa categoria a particularidade de que instrumentaliza a busca de uma renda pelo seu titular; é essencialmente negociável (...) Constitui um equívoco conceitual a distinção entre título de crédito e valor mobiliário existente pelo inc. I do art. 183.[9]

Para o Doutor Newton de LUCCA, “valores mobiliários não são necessariamente títulos de crédito, vez que se tratam de dois sistemas completamente distintos, não obstante suas analogias e correspondências”[10].

Ressalta-se que a simples afirmação de ser o CRI um valor mobiliário, por si só não conduziria a uma grande conseqüência prática. Isto denota do fato de não existir um conjunto de princípios ordenados e sistematizados logicamente com o intuito de serem aplicados aos CRI’s, ou seja, não há uma teoria geral dos valores mobiliários, diferentemente do que ocorre com os títulos de crédito.

Outras características do CRI:

Além das características citadas anteriormente, vale a pena, ainda, ressaltar algumas características que se inserem no quadro financeiro do título, mas, que por outro lado, são fatores importantes quando da sua composição.

O CRI, título de crédito que é lastreado em créditos imobiliários, que possuem promessa de pagamento em dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, pode ter garantia flutuante[11]. Isto lhe assegura privilégio geral sobre o ativo da emissora, contudo não impede a negociação dos bens que compõe esse ativo, conforme aponta o artigo 7°da Lei 9.514/97, em seu parágrafo segundo.

No caso do CRI ser instituído com regime fiduciário, o termo de securitização de créditos, em que seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis

Ainda, dentre outras características, o CRI admite cláusula de repactuação, taxas de juros fixa ou flutuante, cláusula de reajuste, em caso de previsão de pagamento parcelado.

Cita-se, conforme apontado pelo caderno de regras da CETIP, a expressa vedação da emissão de CRI com cláusula de variação cambial; a CVM poderá registrar emissão de CRI com cláusula de remuneração não prevista, isto é, variação cambial, somente quando a condição de remuneração tiver sido previamente autorizada pelo BACEN