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Direito Contratual - Contrato

TEORIA GERAL DO DIREITO CONTRATUAL

Contrato: é o negócio jurídico, fundado no acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um direito.

Contrato é todo ato humano, lícito, capaz de adquirir, transferir, modificar, ou extinguir uma relação jurídica (contrato em sentido lato).

Contrato é o negócio jurídico, que as partes se sujeitam a observância da conduta idônea, à satisfação dos interesses que pactuam (contrato em sentido estrito).

Portanto, contrato é o acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto lícito e possível, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. O contrato ocorre, diz De Plácido e Silva (1982, 1º:430), "quando os contratantes, reciprocamente, ou um deles, assume a obrigação de dar, fazer ou não fazer alguma coisa".

O concurso de vontades é pressuposto do contrato. Quando as obrigações que se formam no contrato são recíprocas, este é bilateral; quando são pertinentes somente a uma das partes, se diz unilateral. Para que o contrato seja válido, é preciso que seu objeto seja lícito e possível, e as partes contratantes sejam capazes, isto é, estejam legalmente aptas para contratar.

Modernamente, o contrato é o ato jurídico bilateral (acordo das partes e sua manifestação externa) que tem por finalidade produzir conseqüências jurídicas. Todo contrato gera obrigações no direito moderno. Não assim no direito romano. Neste, desde o início até o fim de sua evolução, o simples acordo não gerava obrigação: nuda pactio obligationem non parit . Para que haja liame jurídico, chamado obligatio, era preciso, além do acordo, um fundamento jurídico: a causa civilis. Essa causa civilis é que elevava o ato jurídico bilateral a um contractus e só o credor de um tal contrato tinha à sua disposição uma ação (actio) reconhecida pelo direito para constranger o devedor a efetuar a prestação

Pacto, contrato e convenção: no Direito Romano havia a convenção que abrangia duas espécies: os contratos e os pactos. A convenção era revestida  de uma forma e a diferença entre o pacto e o contrato era o direito de ação, conferido somente a este último. Quem possuísse direitos decorrentes de um pacto somente poderiam se defender pela via da exceptio (exceção), opondo ao outro fato impeditivo.

Nossa legislação usa os termos pacto, convenção e contrato como sinônimos.


FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

A função do contrato está lastreada na idéia de solidariedade social.

Foi com o espírito volitivo das partes que o legislador  deu função social estatura de direito positivo, inserindo no art. 421 CC, logo na primeira disposição atinente à matéria contratual, que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social contrato.

Modernamente, o direito contratual deve ser encarado como um dos meios pelo o qual o homem procura o seu desenvolvimento, distribuição de oportunidades e riquezas, com o escopo de atingir o bem comum.


INEFICÁCIA DO CONTRATO

CONTRATO NULO

CONTRATO ANULÁVEL

A nulidade pode ser arguida por qualquer interessado.

A anulabilidade será argüida apenas pelos titulares dos interesses em “!acordo” no contrato.

Para que se declare a nulidade do contrato, não é preciso provocação, pois cabe ao juiz ex officio, pronunciar quanto à nulidade do contrato, se ninguém o fizer.

Para que se declare a anulabilidade do contrato, esta deverá ser argüida pela parte que a lei protege.

A nulidade se dá pela violação de ordem pública ou mandamento coativo que tutela o interesse geral.

A anulabilidade se dá pela violação de normas que visam proteger o outro contratante.

O contrato nulo perde seus efeitos desde a sua formação. “ex tunc”

O contrato anulável tem seus efeitos válidos enquanto não se declara sua invalidade por sentença e só sofre alteração a partir daí. “ex nunc”

A nulidade é insanável e perpétua, sendo que o contrato nulo não se restabelecerá com o decurso do tempo.

A anulabilidade é sanável sendo que o contrato anulável é passível de restabelecimento.

A nulidade produz efeitos “ex tunc”.

A anulabilidade produz efeitos “ex nunc”.

A invalidade do contrato é a falta ou o vício de um dos pressupostos ou requisitos contratuais, como ocorre com o contrato celebrado pelo absolutamente incapaz. Da invalidade pode ocorrer a nulidade ou a anulabilidade do contrato. Ineficaz é o contrato, que, embora válido, não produz seus efeitos devido à existência de um obstáculo extrínseco.

Nos contratos anuláveis, as nulidades podem ser argüidas somente pelos interessados, podem ser sanadas e enquanto não declarado nulo, o contrato produz normalmente seus efeitos.

Os contrato anuláveis podem restabelecer-se por três modos: pela confirmação ou ratificação que é a renúncia da faculdade de pedir a anulação do contrato; pela convalidação, que é o suprimento posterior da omissão e pela prescrição, que é a extinção do direito à anulação pelo decurso do tempo.

CONTRATO CONSIGO MESMO

A autocontratação é aquela em que a mesma pessoa atua no contrato em situações jurídicas diferenciadas. É o que acontece quando uma pessoa, representando outrem celebra ato negocial consigo mesmo. Por exemplo: numa compra e venda, a mesma pessoa, devidamente autorizada, se apresenta, de um lado, como mandatário do vendedor, investido com os poderes para tanto, e de outro, como comprador, representando seu próprio interesse.

A pluralidade de partes é a característica marcante no direito contratual, pois uma pessoa pode ser credora e devedora de si própria. Muito embora possa existir um contrato agasalhando apenas uma pessoa, se tal ocorrer, esta deverá estar, necessariamente, investida de duas qualidades jurídicas diferentes, pois não há contrato sem duas ou mais partes.

ELEMENTOS DO CONTRATO

1. ESSENCIAIS

Devem constar de todos os contratos, sob pena de nulidade. São: capacidade das partes, licitude do objeto e forma prescrita ou não defesa em lei. Além dos elementos essenciais gerais, isto é, comuns a todos os atos jurídicos, existem os elementos essenciais especiais, que devem existir somente em alguns contratos. Exemplo: a coisa, o preço, e o consentimento do contrato de compra e venda.

2. NATURAIS

São aqueles que podem ocorrer, ou não. Exemplo: o mútuo presume-se gratuito, mas as partes podem convencionar a onerosidade do pagamento de tributos.

3. ACIDENTAIS

Modificam a vontade das partes e variam de contrato para contrato. Exemplo: a forma de pagamento.

4. DE ESTILO

Não são necessários, mas têm grande valia para demonstrar a vontade das partes. Exemplo: pro rata (na razão do que deve caber, proporcionalmente, a cada uma das partes), pro solvendo (para pagar), pro soluto (para pagamento). 

5. IMPERATIVOS

são obrigatórios em determinados tipos de contrato. Exemplo: outorga uxória.

6. ELEMENTOS COMPLEMENTARES

São facultativos e não precisam figurar no corpo do contrato. Exemplo: anexos.

Requisitos do Contrato

a) a existência de duas ou mais Pessoas;
b) a capacidade genérica das partes contratantes;
c) o consentimento livre das partes contratantes.

Objetivos

a) licitude do objeto;
b) possibilidade física ou jurídica do objeto;
c) determinação do objeto;
d) economicidade do objeto.

Formas

a) liberdade de forma (como regra);
b) obediência à forma quando a Lei assim o exigir.


PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL

Princípio da Autonomia da Vontade

A autonomia da vontade é o poder que possui o indivíduo de suscitar, mediante declaração de sua vontade, efeitos reconhecidos e tutelados pela ordem jurídica.

Por esse princípio, a liberdade de contratar domina completamente.

Princípio do consensualismo

Em matéria contratual, o consensualismo significa, havendo acordo de vontade, qualquer forma contratual é válida (verbal, silêncio, mímica, telefone, e-mail), excetuando-se atos solenes que exijam formalidades legais, ou seja, só será exigida forma quando a lei ordenar.

Princípio da obrigatoriedade da convenção

O contrato uma vez elaborado segundo os requisitos legais, se torna obrigatório entre as partes, que dele  não se podem desligar, constituindo-se em uma espécie de lei aplicada  entre os contratantes  a ser fielmente cumprida – “pacta sunt servanda”.

O direito contemporâneo  tem abrandado este princípio, fortalecendo sensivelmente a cláusula “rebus sic stantibus” (até que as coisas continuem como estão), também chamada de teoria da imprevisão. Com isto, permite-se a revisão judicial ou um reajuste dos termos do contrato, quando a situação de uma das partes tiver sofrido mudança imprevista e impossível de se prever.

Teoria da Imprevisão

O contrato constitui uma espécie de lei privada entre as partes pactuantes "pacta sunt servanda" (os pactos devem ser respeitados). Por este princípio (obrigatoriedade das convenções), o contrato vincula as partes, não podendo estas se liberarem, senão através do destrato ou da impossibilidade da prestação, provocada por Caso fortuito ou força maior.

No final do século passado surgiu na doutrina uma tendência a reviver a velha cláusula "Rebus Sic Stantibus", segundo a qual todas as prestações diferidas para o futuro, tacitamente, seriam resilíveis, se as condições vigentes se alterarem posteriormente - "Contractus qui habent tractum sucessivum et dependentum de futuro, rebus sic stantibus intelligentur" - (nos contratos de trato sucessivo ou a termo, o vínculo obrigatório entende-se subordinado a continuação daquele estado de fato vigente ao tempo da estipulação).

Essa tendência na nova doutrina consolidou a teoria da imprevisão, concepção essa que não se exige a impossibilidade da prestação para que o devedor se libere do liame contratual, basta que, através de fatos extraordinários e imprevisíveis, a prestação se torne excessivamente onerosa para uma das partes, podendo a prejudicada pedir a rescisão do negócio.

Princípio da relatividade dos efeitos

Este princípio encerra a idéia de que os efeitos do contrato são impostos somente às partes, não aproveitando e nem prejudicando terceiros.

Princípio da probidade e da boa-fé

Para o direito a boa-fé é presumida, ou seja, as pessoas têm por instinto agir de boa-fé, cabendo, no entanto, prova em contrário. Exemplo: por expressa disposição legal, o contrato de seguro deverá ser interpretado com base no princípio da boa-fé.

Limitações à Liberdade de Contratar

Como regra, a liberdade de contratar não pode ser limitada, no entanto, duas exceções ao princípio da autonomia da vontade, estão insertas no Código Civil.

a) a ordem pública:

A Lei de ordem pública fixa, no direito privado, as bases jurídicas fundamentais sobre as quais repousa a moral da sociedade. Toda a vez que o interesse individual colidir com o da sociedade, o desta última prevalecerá - "ius publicum privatorum pactis derrogare non potest" - os princípios de ordem pública não podem ser alterados por convenção entre particulares.

b) os bons costumes:

Bons costumes são hábitos baseados na tradição e não na lei, O princípio da autonomia da vontade esbarra nas regras morais não reduzidas a escrito, mas aceitas pelo grupo social.


FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Não há ainda um contrato, são os primeiro contatos entre as partes a fim de que surja um contrato mais à frente.

A proposta: a parte que está segura do que pretende, manifesta sua vontade à outra. Até que seja aceita pelo oblato não há compromisso entre as partes, todavia o proponente já tem uma obrigação – manter os termos da proposta, se aceita.

A aceitação: é a resposta afirmativa do oblato à oferta do proponente. O aceitante manifesta sua anuência. Pela aceitação, ambas as partes vinculam-se reciprocamente, o contrato se aperfeiçoou.

O lugar do contrato: é ponto importante, pois determina o foro competente para dirimir possíveis litígios entre as partes.

O silêncio de umas das partes tem sido visto pelos doutrinadores não como um consentimento, mas a imposição da reação a este silencia uma coação! Por exemplo: uma pessoa recebe um exemplar de uma revista com ordem para devolvê-la em caso de recusa. Se assim não o fizer considerar-se-á aceito o contrato de assinatura da revista? Isto parece mais uma coação.

Os doutrinadores convergem para o princípio: “qui tacet si liqui debuisset ac potuisset consentire videtur” (quem cala quando deveria e poderia falar parece consentir), diferentemente do  “qui tacent clamant” (quem cala consente).

INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

1) a regra de ouro na interpretação dos contratos. O art. 112, orientando que “nas declarações de vontade  se entenderá mais à  intenção que ao sentido literal da linguagem”.

2) os contratos benéficos deverão ser interpretados restritivamente (art. 114 CC), devendo o intérprete permanecer limitado aos contornos traçados pelos contratantes.

3) a transação interpreta-se restritivamente (CC art. 843)

4) a fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819CC).

5) os negócios jurídicos deverão ser interpretados conforme a probidade e a boa-fé (art. 422 CC).

6) nos contratos por adesão, com cláusulas am,biguás ou contraditórias dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente (art. 423 CC).

7) as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (Lei 8078/90, art. 47), se houver alguma dúvida

8) para interpretação das cláusulas contratuais, devem ser usadas as normas contidas no revogado art. 1231 do Código Comercial:

a) a inteligência simples e adequada, que for mais conforme a boa-fé e ao verdadeiro espírito e natureza do contrato, deverão sempre prevalecer à rigorosa e restrita significação das palavras;

b) as cláusulas duvidosas serão entendidas pelas que não forem, e que as partes tiverem admitido; e as antecedentes e subseqüentes, que estiverem em harmonia, explicarão as ambíguas;

c) o fato dos contraentes posterior ao contrato, que tiver relação com o objeto principal, será a melhor explicação da vontade que as partes tiveram no ato da celebração do mesmo contrato;

d) o suo e a prática geralmente observada no comércio, nos casos da mesma natureza, e , especialmente o costume do lugar onde o contrato deva ter execução, prevalecerão a qualquer inteligência em contrário que se pretenda dar às palavras.

e) nos casos duvidosos, que não possam resolver-se segundo as bases estabelecidas, decidir-se-á em favor do devedor.


CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Quanto à forma, os contratos se classificam em:

Contratos principais - São aqueles cuja existência independem de qualquer outro. Ex: contrato de depósito.

Contratos Acessórios - São aqueles que existem em função do contrato principal. Ex: Arras.

Contratos preliminares - São ajustes que criam vários tipos de obrigações definitivas para os contratantes. Ex: pacto de contraendo.

Contratos definitivos - São aqueles contratos que criam vários tipos de obrigações definitivas para os contraentes. Ex.: contrato de locação.

Contratos consensuais -  aperfeiçoam-se pelo mero consentimento e não reclamam solenidade ou tradição. Ex.: locação.

Contratos reais -  são os que apenas se ultimam com a entrega da coisa. Ex.: comodato.

Contratos solenes -  aqueles que dependem de forma prescrita em lei. Ex.: compra e venda de imóveis (requer escritura pública).

Contratos não solenes -  quando não há forma prescrita em lei e constitui-se a regra.

Quanto à sua natureza, os contratos se classificam em:

Unilaterais - São aqueles que se aperfeiçoam por uma só obrigação. Ex: o Testamento, Doação.

Bilaterais - São os que se aperfeiçoam por reciprocidade de obrigações. Ex: Escrituras de compra e venda. Contrato bilateral, ou seja, aquele em que as obrigações dos contratantes são recíprocas. Exemplos: compra e venda e locação.

Onerosos - Contrato a Título Oneroso - São aqueles onde há sacrifício patrimonial para ambas as partes. Ex: compra e venda.

Gratuitos - São aqueles onde há um sacrifício patrimonial, apenas, para uma das partes. Ex: doação.

Comutativos - São os contratos onde as prestações se cumprem simultaneamente. Ex: Compra e venda.

Aleatórios - São os contratos onde as prestações são deferidas para o futuro. Ex: contrato de Seguro.

Contratos paritários -  as partes estipulam cláusulas em pé de igualdade. A balança está equilibrada. Ex.: compra e venda.

Contratos por adesão -  umas das partes apenas adere à proposta da outra, não podendo discutir as cláusulas contratuais. A balança está desequilibrada. Ex.: fornecimento de água.

Contrato Inominado - Contrato que, embora não vedado em lei, não se acha especificado, disciplinado formalmente no direito positivo. Daí a expressão inominado. Não tendo regulamentação especial, são disciplinados pela analogia com os contratos nominados e pelos princípios gerais de direito.

Contrato Principal -  Contrato dotado de existência independente de um contrato preliminar.

Contrato Sinalagmático - Do grego synallagmatikós, recíproco. Adjetivação daquilo que é bilateral, recíproco, que importa em igualdade de direitos e deveres para as partes contratantes. Contrato em que as partes assumem obrigações recíprocas. Também denominado bilateral.

Quanto ao tempo, os contratos se classificam em:

Contratos instantâneos - aqueles em que as prestações se executam no momento da celebração do contrato. Ex.: compra e venda à vista.

Contratos de trato sucessivo - são aqueles em que não é possível sua satisfação em um só momento. Ex.: seguro.

Quanto às pessoas, os contratos se classificam em:

Contratos pessoais - são realizados em razão da pessoa, com base na anca recíproca entre as partes e só podem ser executados pelo próprio devedor. Ex.: mandato.

Contratos impessoais - quando a pessoa do outro contraente não é elemento determinante para a conclusão do contrato.

OUTROS TIPOS DE CONTRATOS

Contratos civis - são aqueles previstos no Código civil ou que o tenham como base legal. Podem ou não ter finalidade lucrativa e sujeitam-se aos princípios  da autonomia da vontade, consensualismo, relatividade dos efeitos, probidade e boa-fé.

Contratos administrativos - são aqueles firmados pela Administração e regidos pelas normas de direito público e possuem cláusulas exorbitante e a possibilidade de alteração e rescisão unilaterais por parte da Administração.

Autocontrato - quando uma mesma pessoa figura nos dois pólos do contrato. De um lado representando a si próprio, e de outro, um mandante. Ex.: compra e venda  com procuração em causa própria.

Contrato de meio - quando uma das partes se compromete a empenhar esforços para atingir determinado fim sem obrigar ao sucesso. Ex.: mandato de advogado.

Contrato de fim - quando o contratado se obriga a atingir determinado fim. Ex.: empreiteiro em relação à construção de um edifício, o resultado final é idêntico ao projeto original.

Contratos mistos - derivam-se da combinação de outros contratos. Ex.: leasing.

Contratos puros - não são frutos da combinação de outros contratos. Ex.: empréstimos.

Contratos individuais - quando apenas se obrigarem as partes que vierem a tomar parte da celebração.

Contratos coletivos - são os que formam pela vontade de um grupo, gerando obrigações para todos, mesmo que não participem da celebração do mesmo.

Contrato Benéfico - Contrato no qual somente uma das partes se obriga; a outra está dispensada de qualquer contraprestação, a não se limitar a fruir do benefício pactuado, nos seus exatos termos. Por isso, os contratos benéficos, também chamados contratos a título gratuito, devem ser interpretados restritivamente.

Contrato Cotalício - Contrato de honorários profissionais devidos ao advogado pelo cliente. Observar-se-á o procedimento sumário para a cobrança de honorários por profissionais liberais.

Contratos típicos - são aqueles tipificados em lei.

Contratos atípicos - não se encontram tipificados em lei e são admitidos em fazer do princípio da autonomia da vontade. Ex.: factoring.

Alquilaria - Contrato de aluguel de animais.

Contrato Feneratício -  Contrato de empréstimo a juros.

Contrato Leonino -  Contrato que favorece abusivamente uma das partes, em prejuízo da outra. A denominação vem da célebre fábula de Esopo, na qual o leão exigia para si, na condição de rei dos animais, a melhor parte dos bens.

Síngrafo - do grego syngraphós, instrumento de contrato assinado. Instrumento particular firmado pelo credor e pelo devedor. Ex.: instrumentos particulares de contratos, estatutos de sociedades.

MANDATO - do latim manus + datio, mandatu, aperto de mãos. Autorização que alguém confere a outrem para praticar em seu nome certos atos - procuração, delegação; 2. Missão, incumbência; 3. Ordem ou preceito de superior para inferior - mandado; 4. Poderes políticos outorgados pelo povo a um cidadão, por meio de voto, para que governe a nação, estado ou município, ou o represente nas respectivas assembléias legislativas.

Contrato pelo qual o mandatário se obriga a praticar um ato, gratuitamente, e conforme instruções do mandante.

A incumbência pode ser a prática de qualquer ato, material ou jurídico, desde que não seja ilícito. O importante é que seja gratuito: mandatum nisi gratuitum, nullum est. Caso contrário, tratar-se-ia de locação de serviços ou de outro contrato qualquer (por exemplo, contrato inominado). E essencial, ainda, que o mandato seja no interesse do mandante, ou, pelo menos, no interesse conjunto do mandante e do próprio mandatário ou de terceiro. Mandato no interesse exclusivo do mandatário é um simples conselho, não constituindo contrato.

O mandato é um contrato bilateral imperfeito, porque gratuito. A obrigação principal é a do mandatário, de praticar o ato. Seu inadimplemento era sancionado pela actio mandati directa do mandante contra o mandatário. A obrigação secundária e eventual é a do mandante, de indenizar o mandatário das despesas havidas na execução do mandato e ressarci-lo pelos danos sofridos nessa execução, exigíveis pela actio mandati contraria.

Extingue-se o mandato pela satisfação da incumbência ou pelo destrato, isto é, acordo entre as partes visando à rescisão do contrato. Além destes casos, sendo o mandato um contrato que se baseia na mútua confiança pessoal, cessa pela morte de qualquer das partes, ou quando qualquer delas o declara rescindido. A rescisão por vontade unilateral, porém, só é possível enquanto não for iniciada a execução do mandato.

O mandato se afirmava com um aperto de mãos pelos contratantes, que se davam a mão direita, pois acreditava-se que o dedo anular desta era atravessado por um nervo que ia ao coração, sede da fidelidade.

Mandato é um contrato pelo qual alguém recebe de outro, poderes para em seu nome praticar atos ou administrar interesses. Temos as seguintes partes: Mandante (aquele que confere poderes); Mandatário (aquele que recebe poderes).

Espécies: a) Legal - pela lei. b) Judicial - pelo juiz. c) Convencional - ad judicia ou ad negatia.

Em outras palavras: É um contrato pelo qual alguém, denominado mandante, determina que outrem, denominado mandatário, atue em seu nome, praticando determinados atos. A procuração é o instrumento do mandato. Não é o mandato propriamente dito, mas o seu veículo, a sua forma exterior. É preciso distinguir entre mandato judicial e mandato extrajudicial. O mandato judicial é atribuído a quem, legalmente habilitado, se propõe a atuar no foro, exigindo-se, para tanto, forma solene e instrumento comprobatório, no caso a procuração.

Quanto ao mandato extrajudicial ou “ad negotia”, se destina à prática de atos de natureza cível ou comercial fora do âmbito do Judiciário, não exige forma solene, apenas o acordo de vontades.

Obligatio mandati consensu contrahentium consistit (a obrigação do mandato consiste no consentimento dos contratantes).

Invitus procurator non solet dari (não é costume que um procurador seja nomeado contra a sua vontade).


EFEITOS DO CONTRATO

Vícios redibitórios: Defeito oculto na coisa recebida em virtude de contrato comutativo que a torna imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminua o valor. O conhecimento do vício ensejaria a não realização do negócio.

Evicção - do latim “evincere”, vencer, triunfar, desapossar.

Ato judicial pelo qual alguém reivindica o que é seu e que lhe tinha sido tirado; ação judicial pela qual o vendedor responde perante o comprador, caso a venda da coisa se torne passível de nulidade ou tenha havido fraude na compra anterior.

É a perda total ou parcial de uma coisa (bem jurídico), em virtude de sentença que a atribui a terceira pessoa.

Ou seja, é a perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, em conseqüência de reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor. Perda total ou parcial do domínio, ou uso, de uma coisa em virtude de sentença, que a atribui a outrem. Para Clóvis Beviláqua, evicção é a perda total ou parcial de uma coisa, em virtude de sentença, que a atribui a outrem, por direito anterior ao contrato, de onde nascera a pretensão do evicto. A garantia pela evicção é obrigação que deriva diretamente do contrato. Por isso independe de cláusula expressa, e opera de pleno direito.

Assim, havendo a evicção do objeto dado em pagamento, o "solvens" sofre a perda, ressuscitando a obrigação. A obrigação volta ao seu "status quo ante".

"Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço, ou das quantias, que pagou: I) - à indenização dos frutos, que tiver sido obrigado a restituir, II) - à das despesas dos contratos e dos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III) - às custas judiciais”. Não prima esse dispositivo pela clareza. Por isso mesmo, duas correntes jurisprudenciais se formaram acerca de sua interpretação. Para a primeira, o alienante só é obrigado a restituir o preço, ou as quantias pagas, além das demais parcelas mencionadas, desprezando-se, portanto, assim, a valorização como a desvalorização subseqüente. Para a segunda, na apuração dos prejuízos resultantes da evicção, deve-se tomar por base o valor da coisa ao tempo em que se evenceu. Esta, incontestavelmente, a solução mais justa e própria: a) - porque é tradicional em nosso direito; b) - porque segue orientação geralmente adotada pelas demais legislações; c) - porque o Código, de modo expresso, disciplinando a evicção parcial, manda indenizar pelo valor contemporâneo ao da evicção.

Arras: popularmente conhecidas tão-somente por "sinal", são a importância dada por um dos contratantes ao outro, com a finalidade precípua de firmar a presunção de acordo final e tornar obrigatório o ajuste, presumindo-se que contrato está definitivamente cumprido. Embora as arras formem presunção de acordo final, elas podem assegurar, conforme for estipulado, o direito a arrependido, evidenciando-se duas espécies: confirmatórias e penitenciais.As arras confirmatórias consistem na entrega de quantia ou coisa, feita por um contratante ao outro em firmeza do contrato e como garantia de que será cumprido. Usam-se, precisamente, para impedir o arrependimento de qualquer das partes. Quando não se atribui às arras expressamente outra finalidade, devem ser consideradas confirmatórias. As arras dadas na elaboração no ato de formação do contrato ou na conclusão deste constituem princípio de pagamento. As arras penitenciais (art. 1.095 do CC) são aqueles em que se estipulem o direito de arrependimento, com a perda das arras se o arrependido foi quem as deu, ou pelo pagamento em dobro se, a “contrario sensu”, o arrependido foi quem as recebeu.

“Exceptio non adimpleti contractus”: Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.Trata-se, aí, da famosa exceptio non adimpleti contractus, em que alguns vêem manifestação de eqüidade, mas que conta o mais lídimo caráter jurídico. Saliente-se ser norma de direito material que reforça a tutela do direito.

Direito de retenção: O direito de retenção gera o seu titular uma exceção dilatória. Não impede a condenação à entrega de coisa, mas subordina a eficácia da sentença à prévia satisfação do crédito daquele que detém a “jus retentionis”. Por isso, se o título executivo refere-se a entrega de coisa benfeitorizada pelo devedor, ou por terceiro, antes da execução é obrigatória a liquidação do valor das obras ou melhoramentos a serem indenizados pelo credor (Art. 628), o que se fará de acordo com o disposto nos arts. 603 a 610. A execução só terá início depois do depósito do valor das benfeitorias.    Se a sentença exeqüenda já eliminou a retenção por benfeitorias, sua reiteração, nos embargos, seria infringente da coisa julgada, sem pertinência no processo executório. Se admitiu esse direito, o próprio título delimita a pretensão executória, de molde a caracterizar-se, eventualmente, o excesso de execução, segundo o disposto no inciso IV do art. 743. O texto restringe a sua disciplina, portanto, aos casos em que não houve, no processo de conhecimento, debate sobre a pretensão a reter, permitindo a sua invocação na ação incidental de embargos do executa.

Por: Renan Bardine

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